HUG, 전세보증 기준 강화로 시장 혼란 가중

HUG의 새로운 보증 기준

주택도시보증공사(HUG)가 최근 보증기준을 ‘공시가격의 112%’까지 낮추겠다고 발표하며 시장에 큰 파장을 예고하고 있습니다. 이는 기존 ‘공시가격의 126%’보다 한층 강화된 규제로, 전세보증금 반환보증 가입이 더욱 어려워질 전망입니다.

HUG는 이번 조치로 전세보증 사고를 줄이고 재정 안정성을 확보하려는 의도를 보였으나, 이는 세입자와 임대인 모두에게 부담으로 작용할 가능성이 높습니다.

기존 전세보증 기준의 변화

기존에 빌라 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입하려면 보증금이 ‘공시가격의 126%’ 이내여야 했습니다. 이는 지난해 5월 ‘공시가격의 150%’에서 한 차례 하향 조정된 기준입니다.

• 공시가격 산정 기준: 현재 전세보증금 가입 시 빌라 시세를 공시가격의 140%로 산정.
• 담보인정비율: 선순위 채권과 전세보증금을 포함해 부채가 주택가격의 90%까지 허용.

하지만 HUG는 담보인정비율을 추가로 80%까지 낮추는 방안을 추진 중입니다.

강화된 보증 기준의 세부 내용

HUG는 국회 국토교통위원회에 제출한 ‘전세보증 근본적 개선대책’을 통해, 보증 가입 기준 강화의 필요성을 강조했습니다. 이는 선순위 채권과 집값의 비율이 높을수록 사고율이 높아지는 문제를 해결하기 위함입니다.

• 사고율 데이터: HUG에 따르면 부채비율이 80%를 초과한 구간의 사고율은 84.6%에 달합니다.
• 새로운 가입 기준: 담보인정비율을 80%로 하향 조정하면, 보증 가입 한도는 ‘공시가격의 112%’로 축소.

이 같은 조치는 대규모 보증사고를 방지하기 위한 대책으로 보이지만, 임대인과 세입자 모두의 부담을 가중시킬 가능성이 있습니다.

시장에 미치는 영향

임대인의 부담

HUG의 새로운 기준은 임대인들에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 보증 가입 조건이 까다로워짐에 따라, 역전세 위험성이 더욱 커질 것으로 우려됩니다.

세입자의 어려움

세입자 역시 보증 가입이 어려워짐에 따라 전세보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 방법이 줄어들게 됩니다. 특히, 자금력이 부족한 세입자들에게는 이러한 조치가 큰 제약으로 작용할 수 있습니다.

HUG의 중재안

임대인들의 반발에 대응하기 위해, HUG는 공시가격뿐만 아니라 감정평가법인의 감정가도 허용하겠다는 중재안을 제시했습니다. 그러나 시장 전문가들은 이 같은 조치가 역전세 문제를 해결하기에는 역부족이라고 평가합니다.

결론

HUG의 보증 기준 강화는 보증 사고를 줄이려는 의도에서 시작되었으나, 세입자와 임대인 모두에게 큰 부담을 줄 수 있습니다. 이러한 변화는 시장의 불안정성을 심화시키고 역전세와 보증금 미반환 문제를 가속화할 가능성이 높습니다. HUG와 정부의 보다 정교한 정책 조정이 필요한 시점입니다.