1기 신도시 재건축, 수억원 ‘분담금’이 관건…고령층 많아 주민 합의 어려워

1기 신도시 재건축, 33년 만에 시작

국토교통부는 27일 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 내 13개 구역, 3만6000가구를 선도지구로 선정하며 재건축 사업의 첫 발을 내디뎠습니다. 이번 특별정비계획은 2026년 사업시행인가를 목표로 하며, 2027년 착공, 2030년 입주를 시작할 계획입니다.

분담금 문제로 인한 갈등 예상

하지만 재건축 추진 과정에서 가장 큰 걸림돌로 작용할 요소는 바로 ‘분담금’입니다. 공공기여 항목과 임대주택 비율이 공사비에 반영되면서 주민들에게 수억원의 추가 분담금 부담이 예상됩니다. 용적률 역시 분담금 수준에 큰 영향을 미치는 요인으로 작용할 전망입니다.

용적률에 따른 사업성 차이

현재 재정비 기준 용적률은 지역별로 상이합니다:

• 분당: 326%
• 일산: 300%
• 평촌: 330%
• 산본: 330%
• 중동: 350%

용적률이 높은 지역은 사업성이 상대적으로 우수하지만, 낮은 용적률의 단지에서는 분담금이 증가할 가능성이 큽니다.

고령층의 분담금 부담

1기 신도시에 거주하는 주민들은 초기 입주 이후 은퇴한 고령층이 많습니다. 이들은 수억원의 추가 분담금을 부담하는 데 어려움을 느낄 가능성이 커, 주민 간 합의가 어려워질 수 있습니다. 이는 사업 지연이나 중단으로 이어질 수 있다는 우려를 낳고 있습니다.

전문가들의 분석

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재건축 사업의 성공 여부는 조합원들의 자금 여력에 달려 있다”며, “분담금을 감당할 수 있는 부촌에서 재건축 속도가 더 빠를 가능성이 크다”고 분석했습니다. 또한, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “재건축은 시장 논리를 따르는 사업으로 수익성이 가장 중요한 요소”라고 강조했습니다.

정부의 지원 방안

국토교통부는 분담금 문제를 해결하기 위해 다양한 지원 방안을 마련 중입니다. 부동산원을 통해 주민 갈등을 줄이기 위한 분담금 산출 지원과 미래도시펀드 운영을 통해 공사비 절감 방안을 추진하고 있습니다. 또한, 주민들에게는 분담금의 70% 이내에서 보증부 대출을 제공할 계획입니다.

금융 지원책의 한계

그러나 일부 전문가들은 정부의 금융 지원책이 근본적인 해결책이 되기 어렵다고 지적합니다. 이은형 연구위원은 “통합정비 맞춤형 금융지원 방안도 결국 조합원에게는 대출 부담으로 작용할 수 있다”고 설명했습니다.

결론: 성공적인 재건축을 위한 과제

1기 신도시 재건축은 주민들의 분담금 부담 완화와 합의 형성을 중심으로 진행될 필요가 있습니다. 정부와 주민, 전문가들이 협력하여 현실적인 방안을 모색해야만 성공적인 재건축 사업이 가능할 것입니다.

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