태영건설 손 뗀 ‘울산 반구동 아파트’, HDC가 맡는다

태영건설에서 HDC아이앤콘스로 시공사 교체

울산광역시 반구동 공동주택 조성사업이 워크아웃 상태에 들어간 태영건설 대신 HDC아이앤콘스가 시공을 맡게 되었습니다. 해당 사업은 2021년에 시작되었으나, 착공이 지연되면서 사업이 장기간 표류해왔습니다. 최근 시행사 정선프라임이 200억 원의 PF 대출을 진행하며 착공 준비를 본격화하고 있습니다.

사업 개요와 초기 상황

울산 중구 반구동 554-5번지 일원에서 진행되는 이번 사업은 675가구 규모의 공동주택과 근린생활시설을 조성하는 프로젝트입니다. 사업 초기에는 태영건설이 시공사로 선정되었으며, 1940억 원 규모의 PF 대출이 트렌치 A(선순위)와 트렌치 B(후순위)로 나뉘어 조달되었습니다. 그러나 사업 부지에서 문화재 발굴이 진행되었고, 울산의 부동산 경기 침체와 PF 대출 문제까지 겹치며 사업이 지연되었습니다.

태영건설 워크아웃과 PF 대출 구조 변경

2022년에는 유동화증권 발행을 통한 PF 대출 방식이 금융기관 대출로 전환되었습니다. 삼성증권이 직접 대출채권을 인수하며 프로젝트는 중단 위기를 넘겼습니다. 하지만 지난해 11월 태영건설이 워크아웃을 신청하며 사업은 다시 정체 상태에 빠졌습니다. 2023년 초, 시공사 교체와 사업 재구조화가 본격적으로 논의되었습니다.

HDC아이앤콘스의 시공사 선정

2023년 하반기, 시행사 정선프라임은 HDC아이앤콘스를 새로운 시공사로 선정하며 사업 재개를 선언했습니다. HDC아이앤콘스는 HDC그룹의 건설사로, 지방 소규모 사업장에서 강점을 보유하고 있습니다. 이번 프로젝트의 시공사 변경으로 브랜드 또한 태영건설의 ‘데시앙’에서 HDC의 ‘아이파크’로 변경될 예정입니다.

신탁 방식과 사업 구조의 변화

기존 관리형 토지신탁 방식에서 차입형 토지신탁으로 변경된 것도 주목할 점입니다. 한국자산신탁이 사업 주체가 되어 직접 자금을 조달하는 구조로 전환되었습니다. 차입형 토지신탁은 리스크가 높은 대신 성공 시 더 큰 수익을 기대할 수 있는 방식으로, 신탁사가 리스크를 감수하며 시행사와 시공사의 부담을 덜어줍니다.

울산 부동산 경기 회복과 분양 전망

울산의 부동산 경기가 최근 회복세를 보이는 점도 사업 재개의 촉매제가 되었습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2023년 3분기 울산 민간 아파트 초기 분양률은 92.6%를 기록하며 2분기 대비 대폭 상승했습니다. 이러한 변화는 사업의 정상화를 뒷받침하는 긍정적인 신호로 작용하고 있습니다.

착공 및 분양 일정

새로운 시공사와 재구조화를 통해 울산 반구동 아파트 사업은 내년 상반기 착공에 들어가고, 분양도 예정되어 있습니다. 공사기간은 약 41개월로 계획되어 있으며, 2028년 초 준공이 목표입니다.

건설업계의 평가와 기대

건설업계 관계자들은 이번 프로젝트가 태영건설과 시행사, 대주단 간의 원만한 합의로 재구조화된 성공 사례라고 평가하고 있습니다. 태영건설은 PF채무 부담에서 벗어났고, 시행사는 대기업 브랜드를 등에 업고 사업을 원활히 진행할 수 있게 되었습니다. 이번 사례는 향후 지방 부동산 프로젝트에서 참고할 만한 모범 사례로 남을 것으로 기대됩니다.