“재건축 사업성 적다” 매물 쌓인 1기 신도시

선도지구 발표 앞둔 1기 신도시의 현황

정부가 1기 신도시 내 일부 지역을 노후계획도시 특별법 선도지구로 선정할 예정입니다. 이에 따라 선도지구로 지정되면 안전진단 완화, 용도지역 변경, 용적률 상향 등 다수의 혜택이 주어질 예정입니다. 하지만 기대와는 달리, 매물이 증가하고 가격이 하락하며 부동산 시장은 다소 혼란스러운 모습을 보이고 있습니다.

1기 신도시 중 사업성이 가장 높다고 평가받는 분당에서도 아파트 매물은 8월 4303건에서 11월 4630건으로 7.6% 증가했습니다. 실거래가는 하락세를 보이며, 분당구의 아파트값은 11월 셋째 주 기준 0.01% 하락했습니다.

1기 신도시별 재건축 시장의 문제점

분당: 기부채납 부담과 낮은 사업성

분당은 선도지구 지정을 위한 기부채납 경쟁이 오히려 부담으로 작용하고 있습니다. 일부 단지들이 높은 기부채납을 통해 점수를 얻었지만, 사업성이 낮아지면서 집주인과 매수자 모두 부담을 느끼고 있습니다. 한 공인중개사는 “매도 적기라고 판단해 매물이 늘었지만, 가격에 대한 시각차가 커 거래가 이루어지지 않고 있다”고 전했습니다.

일산: 낮은 용적률과 사업성 불리

일산은 허용 용적률이 다른 신도시보다 낮아 사업성이 떨어지고 있습니다. 8월 8200건이던 아파트 매물은 11월 9100건으로 10.2% 증가했으며, 아파트값도 동구와 서구 각각 0.01%, 0.03% 하락했습니다. 지역 주민들은 기준 용적률 상향과 정비기본계획 수정을 고양시에 촉구하고 있습니다.

평촌과 산본: 매물 증가와 불확실성

평촌과 산본도 매물 증가세가 두드러집니다. 평촌(동안구)의 매물은 8월 3600여 건에서 11월 4200여 건으로 15.3% 증가했으며, 산본도 같은 기간 1700여 건에서 1900여 건으로 12.5% 늘어났습니다. 이는 선도지구 지정에 대한 기대와 불확실성이 교차하며 나타난 현상으로 풀이됩니다.

전문가들의 분석과 전망

낮은 용적률과 구조적 문제

전문가들은 1기 신도시 재건축 시장이 낮은 용적률과 기부채납 부담 등 구조적 문제를 안고 있다고 지적합니다. 이들 문제를 해결하지 못한다면, 선도지구 지정에도 불구하고 사업성이 보장되지 않을 가능성이 큽니다.

선도지구 발표의 단기적 효과

1기 신도시 매물 급증은 선도지구 발표에 대한 기대와 불확실성이 교차하며 나타난 단기적 현상으로 평가됩니다. 하지만 구조적 문제를 해결하지 않는 한, 재건축 시장이 활성화되기는 어려울 것입니다.

결론: 선도지구와 재건축의 미래

1기 신도시 재건축은 지역 개발과 주거 환경 개선에 중요한 기회를 제공합니다. 하지만 기부채납 부담, 낮은 용적률 등은 사업성을 저해하고 있습니다. 정부와 지자체는 이러한 문제를 해결하기 위해 적극적인 대책을 마련해야 할 것입니다.

선도지구 지정이 1기 신도시 재건축의 새로운 전환점이 될 수 있을지, 앞으로의 행보가 주목됩니다.