FFO(Funds From Operations)는 부동산 투자 신탁(REITs)의 수익성을 평가하는 데 주로 사용되는 운영 현금 흐름을 측정하는 지표입니다. FFO는 부동산 자산의 감가상각비와 매각 이익 또는 손실을 제외한 운영 수익을 측정함으로써, 부동산의 실제 수익성을 더 정확하게 반영합니다. 부동산 자산의 감가상각은 비현금성 비용이므로, FFO는 이를 다시 더해주어 부동산 자산에서 발생한 실질적인 현금 흐름을 나타냅니다. 이를 통해 REITs 투자자들은 부동산 투자 수익성을 더 현실적으로 평가할 수 있습니다.
FFO
– 계산식:
의미와 중요성
부동산 자산의 실제 수익성 평가
– 내용: FFO는 부동산 자산의 실제 수익성을 평가하는 데 중요한 지표며, 순이익에서 비현금성 비용인 감가상각을 제외하여 부동산 자산이 실제로 발생시킨 현금 흐름을 나타냄.
– 특징: 부동산 투자에서 FFO는 자산의 실질적인 수익성을 반영하는 더 정확한 지표로 사용.
– 내용: REITs는 법적으로 배당을 통해 이익의 상당 부분을 주주에게 분배해야 하며, FFO는 REITs가 주주들에게 지급할 수 있는 배당금의 크기와 지속 가능성을 평가하는 데 사용.
– 특징: FFO는 REITs가 얼마나 많은 배당을 지급할 수 있는지를 평가하는 중요한 지표로 작용.
– 내용: 감가상각과 같은 회계적 항목은 부동산 자산의 실제 현금 흐름에 미치는 영향이 크지 않기 때문에, FFO는 이를 조정해 더 정확한 현금 흐름을 보여줌.
– 특징: 순이익이 아닌 FFO를 통해 부동산 자산의 실제 수익성을 평가할 수 있음.
FFO와 관련된 다른 지표
조정된 FFO (Adjusted FFO, AFFO)
– 내용: AFFO는 FFO에서 유지보수비용, 자본적 지출 등 추가적인 비용을 차감하여 더 보수적으로 현금 흐름을 평가한 지표.
– 특징: AFFO는 더 현실적이고 보수적인 관점에서 REITs의 현금 흐름과 배당 가능성을 평가하는 데 사용.
– 내용: FFO를 발행된 주식 수로 나눈 값으로, 주당 FFO는 투자자들이 REITs의 수익성을 더 쉽게 비교할 수 있도록 해줌.
– 특징: 주당 FFO는 REITs가 주주당 얼마의 수익을 창출하는지를 나타냄.
장단점
장점
– 실질적인 현금 흐름 반영: FFO는 감가상각과 자산 매각 이익 등의 비현금성 항목을 제외하여, 부동산 자산의 실질적인 수익성을 더 정확하게 반영.
– REITs 배당 평가: FFO는 REITs가 주주들에게 배당금을 얼마나 지속적으로 지급할 수 있는지를 평가하는 중요한 지표.
– 회계적 편향 보정: 감가상각과 같은 회계적 처리로 인해 왜곡될 수 있는 순이익을 보정하여, 부동산 자산의 실제 성과를 평가.
– 비용 반영의 한계: FFO는 유지보수비용이나 자본적 지출을 고려하지 않으므로, REITs의 전체적인 현금 흐름을 완전히 반영하지 못할 수 있음.
– 자산 매각 빈도에 따른 왜곡 가능성: 자산 매각이 빈번한 REITs의 경우, 자산 매각 이익을 제외하더라도 일시적인 자산 매각의 영향이 FFO에 반영될 수 있음.
– 기업 간 비교의 어려움: FFO는 REITs에서 주로 사용되는 지표이므로, 다른 산업이나 기업과의 직접적인 비교에는 적합하지 않음.
주요 용도
REITs 투자 평가
– 내용: FFO는 REITs의 수익성과 배당 가능성을 평가하는 데 중요한 지표로, REITs 투자에서 필수적으로 사용.
– 특징: FFO가 높을수록 REITs가 더 많은 현금을 창출하고, 배당 지급이 안정적일 가능성이 높음.
– 내용: FFO는 부동산 자산의 실제 수익성을 평가하여, REITs가 자산을 얼마나 효과적으로 운영하고 있는지를 보여줌.
– 특징: 부동산 자산의 운영 능력을 평가할 수 있는 주요 지표로 활용.
– 내용: REITs는 법적으로 수익의 상당 부분을 주주에게 배당해야 하므로, FFO는 배당 전략을 수립하는 데 중요한 기준이 됨.
– 특징: FFO를 통해 REITs가 얼마나 지속적으로 배당을 지급할 수 있는지 평가할 수 있음.
결론
FFO(Funds From Operations)는 REITs의 수익성과 배당 가능성을 평가하는 데 필수적인 지표로, 순이익에 비현금성 비용인 감가상각비를 더해 부동산 자산의 실질적인 현금 흐름을 나타냅니다. FFO는 REITs의 배당 가능성을 판단하고, 부동산 자산의 운영 능력을 평가하는 중요한 지표로 사용되며, REITs 투자자들에게 필수적인 분석 도구입니다. 다만, FFO는 유지보수비용이나 자본적 지출을 반영하지 않으므로, **조정된 FFO(AFFO)**와 함께 분석하는 것이 보다 정확한 평가를 가능하게 합니다.