AFFO(Adjusted Funds From Operations)는 조정된 FFO로, REITs(부동산투자신탁)의 운영 수익성을 평가하는 지표 중 하나입니다. AFFO는 FFO에서 자본적 지출, 유지보수 비용, 비정상적 항목 등을 차감하여, 더 보수적이고 실제적인 현금 흐름을 나타내는 지표입니다. AFFO는 REITs가 지속적으로 배당금을 지급할 수 있는 능력을 더 정확하게 평가할 수 있도록 해주며, REITs 투자자들에게는 매우 중요한 수익성 지표로 사용됩니다.
AFFO
계산 방법
– 계산식:
– 예시: 만약 FFO가 1,000,000달러이고, 유지보수비용이 100,000달러, 자본적 지출이 50,000달러라면, AFFO는 다음과 같이 계산. 이는 부동산 자산의 유지 관리와 관련된 비용을 차감한 후의 실질적인 운영 현금 흐름을 나타냄.
의미와 중요성
실제 현금 흐름 반영
– 내용: AFFO는 FFO보다 더 현실적인 현금 흐름을 반영하여, 유지보수나 필수적인 자본적 지출을 차감한 후 실제로 남는 현금을 보여줌.
– 특징: AFFO는 REITs의 실질적인 현금 창출 능력을 평가하는 데 유용하며, REITs의 배당 지속 가능성을 판단하는 데 도움이 됨.
– 내용: FFO는 감가상각과 같은 비현금성 비용을 제외하지만, 유지보수비용이나 자본적 지출을 반영하지 않기 때문에 다소 과장된 수익성 지표일 수 있으며, AFFO는 이러한 항목을 포함하여 더 보수적으로 수익성을 평가.
– 특징: AFFO는 FFO보다 REITs의 운영성과를 보수적으로 평가하기 때문에, 배당금 지급의 안정성을 확인하는 데 더욱 정확한 지표.
– 내용: REITs는 법적으로 이익의 상당 부분을 주주에게 배당해야 하기 때문에, AFFO는 REITs가 배당을 지속적으로 지급할 수 있는지를 평가하는 중요한 지표.
– 특징: FFO보다 AFFO를 통해 REITs의 배당 지급 능력을 더 현실적으로 평가할 수 있음.
AFFO와 FFO의 차이점
FFO
– FFO(Funds From Operations)는 순이익에서 감가상각과 같은 비현금성 비용을 더하고, 자산 매각 이익을 차감한 후의 수익성을 나타내는 지표.
– AFFO(Adjusted FFO)는 FFO에서 유지보수비용과 자본적 지출 등 반복적으로 발생하는 비용을 차감하여 실질적인 현금 흐름을 평가.
– 특징: AFFO는 FFO보다 더 보수적이며, 지속 가능한 배당 가능성을 평가하는 데 적합한 지표로 사용.
장단점
장점
– 현실적인 수익성 반영: AFFO는 유지보수비용과 자본적 지출을 반영하여 더 현실적이고 실질적인 현금 흐름을 평가.
– 배당 안정성 평가: REITs의 배당 가능성을 평가하는 데 AFFO는 더 신뢰성 있는 지표로, 투자자들에게 실질적인 배당 지급 능력을 확인하는 데 도움이 됨.
– 보수적인 지표: AFFO는 FFO보다 보수적으로 수익성을 평가하기 때문에, REITs의 장기적인 수익성과 배당 지속 가능성을 평가하는 데 유리.
– 복잡한 계산: AFFO는 FFO에 비해 더 복잡한 계산을 필요로 하며, 유지보수비용과 자본적 지출 등의 항목을 추가적으로 반영해야 하므로 계산이 어려울 수 있음.
– 비정상적 항목의 불확실성: 비정상적 항목을 조정하는 과정에서 기업의 재량에 따라 수치가 왜곡될 수 있는 위험이 있음.
– REITs 외 기업에 적용 어려움: AFFO는 REITs와 같은 부동산 중심 기업에 주로 사용되기 때문에, 다른 산업이나 기업과의 비교에는 적합하지 않을 수 있음.
주요 용도
REITs 투자 평가
– 내용: AFFO는 REITs 투자에서 배당 지급의 지속 가능성과 REITs의 장기적인 운영 성과를 평가하는 데 필수적인 지표.
– 특징: AFFO가 높을수록 REITs가 지속적으로 현금을 창출하고, 안정적인 배당 지급을 유지할 가능성이 큼.
– 내용: AFFO는 REITs가 배당을 얼마나 안정적으로 지급할 수 있는지 평가하여, 배당 전략을 수립하는 데 중요한 기준이 됨.
– 특징: AFFO를 통해 REITs의 현금 흐름을 평가하고, 배당이 얼마나 안정적으로 유지될 수 있는지를 확인할 수 있음.
– 내용: AFFO는 동일한 REITs 간 수익성 및 배당 가능성을 비교하는 데 유용한 지표로 사용.
– 특징: REITs 간 AFFO를 비교하여, 더 높은 현금 창출 능력과 안정적인 배당 가능성을 가진 REITs를 선택할 수 있음.
결론
AFFO(Adjusted Funds From Operations)는 REITs의 운영 현금 흐름을 평가하는 데 FFO보다 더 보수적이고 실질적인 지표로, 유지보수비용과 자본적 지출을 반영하여 REITs의 실제 현금 흐름과 배당 가능성을 더 정확하게 평가할 수 있게 해줍니다. AFFO는 REITs의 배당 전략 수립 및 장기적인 투자 성과를 평가하는 데 매우 유용하며, 투자자들에게 안정적인 배당 수익성을 판단하는 데 중요한 도구로 작용합니다. FFO와 함께 사용하여 REITs의 수익성을 종합적으로 평가하는 것이 좋습니다.